Entenda como funciona o financiamento de imóvel – prestação, IPCA e taxa

Saber como funciona o financiamento de imóvel é simples: você deve considerar que é uma espécie de empréstimo feito com os bancos ou com a própria construtora e incorporadora. Ao passo que você, consumidor, deve ir pagando as parcelas mensalmente até a quitação.

No entanto sempre ficam as dúvidas. Especialmente sobre como funcionam as taxas, o valor das prestações e muita gente nem sabe o que é o IPCA, Índice de Preços ao Consumidor Amplo. A ideia aqui é justamente mostrar como agem essas siglas no financiamento.

Até mesmo porque o sonho da casa própria é uma realidade no nosso país. Assim como a compra de um automóvel se torna algo valorizado como “independência”, a compra da casa dá a ideia de “família”. Por isso, tem a sua importância.

Mas, você deve saber que a compra da casa por financiamento requer cuidados. A se considerar que quanto maior o prazo de pagamento e as taxas de juros, mais o consumidor pagará por esse crédito. Então, vamos analisar esses itens para entender melhor.

Como funciona o financiamento de imóvel hoje

Para começar a conversa vamos falar de um anúncio que foi feito há alguns anos e depois seguiu para outros bancos. As linhas de crédito para imóveis, no caso do financiamento, mudaram: agora, a taxa é fixa e mais a correção feita pela inflação, em muitos casos.

Assim, essas instituições dizem que o novo modelo permite a redução do valor das parcelas. O que é verdade. Porém, afirmam também que isso traz grandes e incríveis vantagens para o consumidor. Nesse caso, é preciso tomar cuidado.

A comparação deve ser feita com o modelo anterior, onde a cobrança era feita pelos juros mais altos somado a TR – Taxa Referencial. Agora, vamos estudar se essa mudança realmente foi boa para você, enquanto comprador de uma casa própria.

Isso vai ser bom para quem?

A pergunta é boa e a resposta você já sabe: para o banco. Afinal, o banco sempre sai ganhando, né. Então, essa correção dada pelo IPCA é uma espécie de transferência de risco para quem assume o pagamento do crédito.

Afinal de contas, a parcela pode até ser menor no começo. Porém, isso não significa que ela vai caindo ao longo dos anos justamente porque ela está sendo corrigida pela inflação. Logo, o problema é que inflação no nosso país sempre teve um histórico elevado.

Na prática, isso quer dizer uma coisa bem importante que você tem que saber para entender por completo como funciona o financiamento de imóvel: a correção é feita sobre as correções sofridas nos meses anteriores.

Então, isso atua como uns juros compostos, ou juros sobre juros, como também é chamado. Isso acontece porque a parcela é calculada sobre a dívida, que é sempre corrigida. Logo, as parcelas não vão cair como os bancos dizem – ainda mais se a inflação for muito alta.

Como funciona o financiamento de imóvel na prática

Agora que você já tem os devidos cuidados a serem tomados ao comprar um imóvel financiado em qualquer banco, vamos entender como é isso na prática. E, para isso, usaremos exemplos fictícios, como um imóvel de R$ 600 mil com R$ 100 mil de entrada e R$ 500 mil de empréstimo.

Agora, temos o crédito citado acima: parcelas mais baixas, mas que são corrigidas pela inflação. Logo, o banco vai receber uma parcela fixa e mais a variável, que virá da inflação. Certo? Até aqui sem segredos.

O próximo ponto é considerar o tempo de financiamento, que geralmente é longo no caso de imóveis. E, considerando por sua vez a taxa inflacionária em 10 anos no nosso país, a gente tem algo em 5% no ano de 2019. Mas, em 2016 era quase 11%.

Na prática, isso mostra a variação da taxa na economia nacional. Por sua vez, o que temos como resultado é o fato de que nunca se sabe em quanto essa taxa vai estar nos próximos anos. Por isso, o cliente pode ter uma surpresa desagradável no valor da parcela do financiamento.

Entendendo o SAC e o PRICE

Antes de terminar esse conteúdo sobre como funciona o financiamento de imóvel ainda devemos comentar que no nosso país existem 2 principais tipos de sistemas: SAC (Sistema de Amortização Constante) e Price.

No SAC, a prestação é maior no começo, mas tende a cair com o longo dos anos. Já no Price, as prestações são menores no começo, mas tendem a aumentar com o passar dos anos e devido aos efeitos da inflação, elas podem ficar maiores.

Mas, o Price também pode acabar sendo melhor. Logo, tudo vai depender da variação do IPCA, que mede a inflação do país. Então, basicamente, quando temos alguém otimista com relação ao país, a Price pode ser boa. Mas, no caso contrário, a SAC acaba sendo mais usada.

Leia o contrato

E a gente não pode terminar esse artigo sem falar que, para todo caso, sempre leia o contrato. Até mesmo nas letras mais miúdas que você encontrar, pois ali podem estar informações importantes sobre o valor da parcela, as taxas e tudo mais.

A sua missão vai ser fazer análises sobre qual é o melhor modo de financiar o imóvel e no tempo certo, com as parcelas ideias e os juros mais acessíveis. Afinal, o banco pode dizer que é o seu parceiro, mas o que ele quer mesmo é vender o financiamento para você.